ooo-lider.com

Родственнику недвижимость можно «продать», можно подарить, а можно и завещать.


Недвижимость можно родственнику продать.

Суть этой сделки – по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньги.

Организация сделки.
Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон, возможно. Недвижимость необходимо передать по Акту приема-передачи. Договор и Акт можно составить самостоятельно, но лучше обратиться к специалисту (к нотариусу, в юридическую контору и т. д.).
Продавцу и покупателю необходимо здать Договор купли-продажи в регистрационную палату (УФРС), где процедуру государственной регистрации пройдет сам Договор купли-продажи, а также будут зарегистрировано право собственности на недвижимость.

Расходы.
Расценки по составлению Договора и Акта разные (цены от 2500 рублей). Если стороны намерены заверить договор у нотариуса, то к этой сумме прибавляется государственная пошлина, размер которой предусмотрен ст. 333.24 Налогового кодекса (1% от стоимости недвижимости, указанной в Договоре).
За государственную регистрацию также взимается государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора 1000 рублей, за регистрацию права собственности покупателя – 1000 рублей.

Сроки.
Процедура государственной регистрации (договор и право собственности) занимает по времени 10 рабочих дней. К этому сроку прибавляйте время, затраченное на сбор всех необходимых документов, составление договора, акта и т. д.

О чем надо помнить:
1) Продавец должен заплатить налог.
Сделки по купле-продаже квартиры между близкими родственниками чаще всего фиктивные, то есть стороны оформляют все бумаги, а вот денежных расчетов не производят. Несмотря на это в договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества. Договор проходит регистрацию и о том, что человек «продал» квартиру становится известно налоговикам (регистрационная служба обязана уведомлять налоговые органы).

Если продавец владел недвижимостью менее трех лет и сделка по стоимости превышает 1000000 рублей, то с суммы свыше 1000000 продавец обязан заплатить налог 13 % (НДФЛ).
Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей.
Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку.
Если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначисления налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

2) Покупатель может не получить имущественного налогового вычета
Необходимо помнить, что воспользоваться таким вычетом не получится, если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами.

К ним относятся:
- лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого;
- гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.

3) По общему правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая квартира становится совместной собственностью. Например, мать продает квартиру дочери, которая замужем, а значит, квартира будет общим имуществом супругов.
От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения квартиры по договору купли-продажи не получится
В случае развода муж вправе претендовать на половину жилья. Избежать этого можно только, если между супругами составлен брачный договор, в котором будет определен режим собственности будущей покупки. Также супруги вправе после покупки квартиры составить соглашение о разделе имущества.

Недвижимость можно родственнику подарить:

муж уже не сможет покушаться на собственность жены.
Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно.

Организация сделки и расходы.
Организационные моменты практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.
Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит: 1000 рублей за регистрацию договора, 1000 рублей за регистрацию права собственности. Срок регистрации 10 рабочих дней.

О чем надо помнить:
1) При дарении собственность оформляется только на того, кто будет одаряемым.
Если мать подарит квартиру дочери, то жилое помещение будет единоличной собственностью дочери. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью.

При разводе дочери квартира не подлежит разделу.
Хотя имеется все же одна маленькая лазейка в законе. Есть статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если муж докажет, что в период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что стоимость этой квартиры увеличилась, то суд признает право совместной собственности.

2) Дарителю не надо будет платить НДФЛ, так как дарение - сделка безвозмездная, а значит он и не получил никакого дохода. А вот с одаряемым сложнее – если он подарок получил не от родственника, то налог придется заплатить, а если от близкого родственника – то от налога он освобождается.

Близкими родственниками считаются супругами, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, если в нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь не будет платить НДФЛ от полученного подарка.

Недвижимость можно родственнику завещать:

но осторожнее с обременением.
Еще один вариант оформить жилое помещение на родственника – передать квартиру по завещанию.

Организация
Организационные моменты: оформляется завещание у нотариуса, то есть завещание должно быть нотариально удостоверено. (Хотя в некоторых случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя удостоверенную далеко не нотариусом (например, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д.).

Собственник квартиры должен посетить нотариуса и составить завещание. Больше от него ничего не требуется.
Наследник сможет оформить (зарегистрировать) право собственности на квартиру только после смерти наследодателя. В соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.
Для того, чтобы принять наследство необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Расходы.
От наследодателя - в соответствии с Налоговым кодексом РФ государственная пошлина за удостоверение завещания составляет 100 рублей. Но, как правило, окончательная сумма за процесс составления завещания может быть гораздо больше. Дело в том, что помимо государственной пошлины в нотариальных конторах берут плату и за так называемую техническую работу: напечатать текст завещания, распечатать документ, прошить необходимые документы и т. д.
От наследника - необходимо будет оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство:

* детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
* другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Как видите, сумма немаленькая – зато в РФ нет налога на наследство!

После того как наследник получит свидетельство о праве на наследство он может обратиться в регистрационную службу, где ему зарегистрируют право собственности.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности с 29 января 2010 года составляет 1000 рублей.

О чем надо помнить:
* есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы).
* завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения;
* наследодатель в завещании вправе установить завещательный отказ. То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица, или на иной срок право пользования этим помещением, или его определенной частью.
При этом необходимо знать, что даже дальнейшая продажа квартиры не лишит такого отказополучателя права проживать в данном жилом помещении. То есть это будет своего рода обременение жилого помещения. Отказополучателя можно будет выселить, только если он сам даст на это свое согласие.

Работать с квартирами, переданными по наследству, юристы и риэлтеры не любят!
Доказать «чистоту» такой квартиры на практике невозможно, потому что существует риск неожиданного появления других наследников, о которых владелец квартиры может не догадываться, или скрывать их сознательно.

При продаже недвижимости полученной по завещанию, часто возникают сложности.