На главную страницу
 

О нас

 



 

Риэлторы в Америке.

 

Риэлторский бизнес в США

 

 

Риэлторский бизнес в США — самый развитый в мире.

Многолетняя практика позволила американским профессионалам

добиться высоких доходов на рынке и почти стопроцентной прозрачности сделок.

Агенты по недвижимости всего мира давно берут пример с американских коллег. 

        В США функционируют и крупные, и средние, и мелкие брокерские конторы по недвижимости. За их деятельностью следит Национальная Ассоциация риэлторов (НАР) — самая большая профессиональная организация в Соединенных Штатах. НАР занимается вопросами лобби, стандартов работы, этики риэлторов и их обучения. В нее входит порядка 1 300 000 членов, хотя участие в НАР необязательно. Сами граждане признают влияние и лоббистские возможности этой организации — брокеры развивают всю сферу недвижимости: строительство, производство мебели, стройматериалов и бытовой техники. НАР не занимается лицензированием риэлторов — эту функцию взяло на себя государство.

Как стать риэлтором в США

Образование американского риэлтора

            Чтобы стать агентом по недвижимости в Соединенных Штатах, как и в России, необязательно иметь высшее образование. Специальных колледжей и факультетов для риэлторов в США тоже нет. Однако есть определенные ограничения для людей, решивших стать брокером по недвижимости. Так, кандидат должен:

  • быть старше 18 лет
  • быть гражданином Соединенных Штатов Америки. Желательно быть из того же штата, где риэлтор собирается работать.
  • не иметь судимостей

          Совсем без образования стать посредником в США тоже не получится. Новичок обязан пройти курсы (pre-licensing corses). Их объем и продолжительность разные в зависимости от штата и компании, которая проводит эти курсы. В среднем курсы длятся 40–60 академических часов. По окончании нужно сдать платный экзамен.     
          Лишь пройдя курсы риэлторского мастерства и сдав экзамен (нужно ответить минимум на 70% вопросов) можно получить лицензию. Без нее деятельность риэлтора в США невозможна. Можно конечно пойти для начала поработать ассистентом риэлтора: для этого не нужно учиться. Многие именно так начинают свою карьеру. Государственная организация, которая отвечает за лицензирование риэлторского бизнеса, должна подтверждать программу подобных курсов. Обучение риэлторскому мастерству есть и в некоторых учебных заведения, что удобно: будучи студентом можно сэкономить время и сразу пройти курсы. Опытные агенты недвижимости просят не зацикливаться на экзамене по получению лицензии — самое трудное предстоит пройти после этого.       

Специфика работы риэлтора и брокера по недвижимости в США

        Первые полгода-год практики американского риэлтора одни из самых тяжелых из-за малого числа клиентов и сложности проведения сделки. С получением опыта этот кризис преодолевается. Как видно, есть моменты схожие как в американской, так и в российской практике. Однако есть и различия. Дело в том что в США нельзя получить лицензию и работать с ней до скончания веков. Каждые 2 года брокер обязан пройти переподготовку и подтвердить свой статус, иначе он переведется в категорию пассивных риэлторов. Для агента это означает потерю эффективности на 80%. В некоторых штатах переподготовка происходит каждые 4 года. Другой важный момент: лицензированный посредник должен зарегистрироваться по месту работы.

Есть и другие нюансы работы риэлтора в США, которые следует знать:

  • между риэлтором и брокером в США есть разница. Лицензия риэлтора и лицензия брокера — две разные вещи. Чтобы получить лицензию брокера, нужно иметь опыт работы риэлтора минимум 2 года;
  • агент не имеет права работать самостоятельно в отличие от брокера по недвижимости. Крупные агентства редко берут новичка на работу. Обычно риэлторы начинают карьеру с маленьких агентств;
  • если агент решил переехать в другой город, он должен снять регистрацию со старого места работы и заново регистрироваться уже на новом месте работы;
  • если риэлтор переезжает не только в другой город, но и в другой штат, то помимо новой регистрации он должен получить новую лицензию, дающую возможность заниматься практикой в этом штате;
  • вообще, правила и законы в штатах отличаются друг от друга. В большинстве штатов риэлтор — специалист узконаправленный: он не может быть ипотечным брокером или предоставлять страховые услуги.

Быть риэлтором в Америке дорого      
по этим причинам:

  • Курсы риэлтора платные — $400 — $500 в зависимости от штата и компании, предоставляющей курсы.
  • Экзамен на получение лицензии риэлтора платный: $50 — $100.
  • За полученную лицензию тоже придется платить — $131 за два года.
  • Регистрация по меcту работы стоит около $100.
  • Страховка профессиональной деятельности риэлтора (Errors & Omissions Insurance). Она обязательна и защищает от ошибок. Если риэлтор совершает оплошность, его судят за непрофессионализм, что чревато санкциями. Такая страховка покроет штрафы.
  • Членство в профессиональных организациях тоже оплачивается — $269 за год.
  • Доступ к мультилистинговой системе (МЛС) платный — более $100 за квартал. МЛС — национальная база данных по недвижимости. Подписка дает право размещения объявлений. Без МЛС невозможно представить работу риэлтора в США.

        Есть и дополнительные платежи в зависимости от штата, и риэлторской конторы. Окупаются эти расходы лишь после года деятельности агента.         
Поэтому опытные риэлторы советуют иметь сбережения на год вперед не только на перечисленные траты, но и на жизнь в целом.      
Опытный и профессиональный риэлтор в США на вес золота. Его уважают и ценят. Образ риэлтора сродни образу врача или учителя. Для рядовых американцев часто риэлтор сочетает в себе качества психолога, он помогает и советует по всем вопросам, касающимся недвижимости.

Комиссия американских риэлторов   
        Несколько лет назад при проведении купли-продажи риэлтор получал 7–8% от стоимости недвижимости. Сейчас риэлторы уменьшили комиссионные до 5% (иногда 3 и 4%), но это никак не отразилось на доходах американских агентов, потому как цены на недвижимость в целом подскочили. В итоге риэлторы сейчас получают намного больше, чем 10 лет назад, при учете инфляции. Если агент работает в конторе, он получает от 60 до 85% комиссионных: окончательная сумма зависит от брокерской компании.

За что риэлтора в США могут лишить лицензии

        Лицензия для американского риэлтора жизненно необходима. Тем не менее каждый год тысячи риэлторов в США теряют ее: кто-то из-за некомпетентности, кто-то из-замошенничества, а кто-то просто стал жертвой обстоятельств. Лицензию могут отобрать на определенное время, в зависимости от степени провинности. Но если ее лишают, то риэлтор уже не сможет восстановить ее.

Почему же риэлтор в США может потерять лицензию?
Итак:

  1. Непрофессиональная бухгалтерия, игра с чужими деньгами. Один из приставов компании, занимающейся лицензированием риэлторов в США, рассказал американскому изданию один случай. Техасский брокер принял от покупателя $18 479, чтобы тот не потратил их перед закрытием сделки. Вместо того, чтобы открыть трастовый счет в банке и перевести туда деньги, агент обналичил чек и держал сумму у себя в сейфе. Он считал все свои расходы и брал деньги из этой наличности, в том числе и свои комиссионные без ведома самого покупателя. Когда это выяснилось, у брокера отобрали лицензию.
  2. Если агент знал о дефектах объекта недвижимости и не сообщил об этом клиенту. При условии, что клиент докажет это нарушение. Чтобы застраховать себя, многие риэлторы перед заключением сделки приглашают инспектора домов — техника, строителя, инженера. Они осматривают дом/квартиру и делают письменные выводы. После этого риэлтор не несет ответственность за состояние объекта недвижимости.
  3. Мошенничество с ипотекой. Брокеры, занимающиеся обманом, используют разные схемы. Вот одна из самых распространенных: банк вынужден дать сумму под кредит больше, чем того «заслуживает» объект недвижимости. Для этого нужно, чтобы специалист, оценивающий дом/квартиру, завысил стоимость. в которых стоимость дома немного завышена. Чаще всего сам оценщик замешан в этом больше, чем брокер, который все же отвечает за действия специалиста.
  4. Нарушение профессиональной этики. Нациальнальная Ассоциация Риэлторов создала Кодекс этики, в которой прописываются права и обязанности риэлтора перед клиентами и коллегами. Подробно с ним можно ознакомиться на сайте НАР.
  5. Если риэлтор скрыл информацию про свои судимости, а потом это вышло наружу.
  6. Если брокер отказывается сотрудничать с Государственной Комиссией по недвижимости или делает это неохотно.
  7. Если брокер выдавал себя за юриста по недвижимости. В некоторых штатах любая сделка с недвижимостью требует наличия юриста. В других штатах риэлтор, занимающийся стандартным контрактом, может все сделать сам. Вот только иногда бывает сложно определить, какой контракт сложный, а какой стандартный. Вот тут и начинается головоломка. Некоторые риэлторы по незнанию попадают в эту ловушку: решив, что сделка легкая, они в тоге теряют лицензию Специалисты советуют в любых случаях обращаться к юристам.
  8. Невыполнение лицензионных требований. Некоторые риелторы просто забывают платить за лицензию или продлевать ее, за что следует немедленное лишение.

Особенности заключения сделки по недвижимости в США

  • В США проводятся сделки только по купле-продаже. Бартерные сделки не характерны для американского рынка недвижимости.
  • Риэлтор со стороны покупателя подготавливает предложение о цене. Его сначала подписывает покупатель, после чего документ передается на рассмотрение продавцу. Только после подписи продавца начинается работа по созданию договора купли-продажиReal Estate Purchase contract.
  • Обязанность риэлтора — открыть в банке Escrow — трастовый счет, на который перейдут деньги покупателя до закрытия сделки.

Как открыть агентство недвижимости в США

Часто риэлторы, накопившие опыт, открывают свой бизнес. Для этого необходимо соблюдение следующих условий:

  • Первое и одно из самых важных условий для открытия агентства недвижимости в США — наличие лицензии брокера.
  • Брокеру должно быть не меньше 21 года.
  • Страховка профессиональной деятельности (Errors & Omissions Insurance), как лично на брокера, так и для конторы в целом.

Специфика работы агентства недвижимости       
       В американских конторах нет дежурства агентов на рабочем месте. Рабочие места обычно не закреплены за риэлторами, более того, многие работают на дому. Все доходы риэлтора идут исключительно с комиссионных. Таким образом, агентство выдает зарплаты лишь бухгалтеру, системному администратору, менеджеру и другим работникам, не связанным с операциями по купле/продаже недвижимости.


Выводы:
        Риэлторский бизнес в Америке довольно прозрачен: здесь практически невозможно что-тоскрыть, подделать, кого-то обмануть. За деятельностью специалистов следят как госорганы, так и внутренние аудиторы.       
        Доходность риэлторского дела в США высокая, за исключением кризисных периодов, когда останавливается купля/продажа во всех сферах.   
Самим риэлторам сложно на первых порах: нужно быть готовым к большим начальным вложениям и низкой отдаче со стороны рынка. С накоплением опыта специалистам становится легче. 
     Американцы обращаются к брокерам, потому что ценят свое время: им проще переложить дела, в которых они мало разбираются, на профессионала, чем самим заниматься вопросами недвижимости.