На главную страницу
 

О нас

 



 

Нотариусы в законе.

 

Нотариусы в законе

 

Новый закон о нотариате, который обещают принять в ближайшие месяцы,

изменит процедуру оформления сделок с недвижимостью.

В рамках круглого стола, организованного «Бюллетенем Недвижимости»,

эксперты обсудили, чем это грозит покупателям и риэлторам.


           В 1995 году, с принятием Гражданского кодекса, государство отказалось от обязательного нотариального удостоверения сделок купли-продажи недвижимости – закон допустил заключение таких договоров в простой письменной форме. Это привело к немалому числу уголовных дел, а также к распространению мошенничества на рынке недвижимости. Новый Закон «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ» вернет обязательное нотариальное удостоверение сделок с объектами недвижимости. К настоящему моменту Федеральная нотариальная палата закончила сбор замечаний к законопроекту. Документ предполагает, что частные нотариусы будут оказывать гражданам комплексную юридическую помощь и получат для этого полномочия по сбору документов. В частности, весь пакет документов для регистрации прав на недвижимость сможет готовить нотариус. Федеральная нотариальная палата уже заключила с Росреестром соглашение, которое предполагает, что документы от нотариусов будут приниматься в приоритетном порядке.


О законе

Петр Герасименко, нотариус:
– Слухи о том, что новый Закон «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ» будет принят в ближайшее время, на мой взгляд, несколько преувеличены. Чтобы это произошло, сначала должна быть принята Концепция изменения гражданского законодательства, и только после этого может быть принят соответствующий законопроект. Поэтому перспективы принятия нового закона о нотариате весьма туманны. Не забывайте, что в следующем году нам предстоят выборы в Государственную Думу, да и президентские выборы уже не за горами, поэтому все может кардинально измениться. Даже если закон и примут, маловероятно, что мы получим обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью. Это, во-первых, потребует от граждан немалых материальных затрат на оформление сделок, а во-вторых, люди попросту отвыкли с 1995 года удостоверять сделки у нотариуса. Это также создаст определенные трудности в части практики.

 

О конкуренции

Андрей Васильев, генеральный директор агентства недвижимости «Аркада»:
– Для риэлторов нотариат – это облегчение их ответственности. Хотя я не считаю, что он должен быть обязательным. Если я хочу передать квартиру своему ребенку, почему я должен идти к нотариусу и платить ему деньги? Нотариальное удостоверение сделки, безусловно, необходимо в ряде случаев, но оно не должно быть обязательным.

Петр Герасименко:
– В целом я выступаю за то, чтобы как можно больше сделок с недвижимым имуществом удостоверялось у нотариусов. Тогда уменьшится число мошенничеств на рынке недвижимости, улучшится качество и скорость регистрации сделок Росреестром. Но я также не считаю необходимым вводить обязательную нотариальную регистрацию всех сделок с недвижимостью.
Я уверен, что даже после вступления в силу нового закона основные дела по недвижимости, с которыми будут работать нотариусы, так и останутся делами о наследстве. Это всегда была наша епархия, и не думаю, что в ближайшие годы здесь что-то изменится. Риэлторы никогда такими сделками не интересовались, так как они сложны с юридической точки зрения. Да и получать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость мы можем пока только по наследственным делам. По остальным операциям с недвижимостью нам таких прав не дали. Если нотариусам разрешат собирать документы по всем сделкам с недвижимым имуществом, то в этом случае мы с риэлторами можем начать конкурировать. Однако в любом случае нотариусы будут заниматься только своей работой – поиск и продажа объектов недвижимости не входят в нашу компетенцию. Поэтому никакого столкновения интересов не будет – сферы деятельности у нас с риэлторами разные, хотя мы и соприкасаемся в ряде вопросов.

Андрей Тетыш, председатель Совета директоров «Агентства по развитию и исследованию недвижимости» (АРИН):
– Практика рынка подтверждает, что риэлторы и нотариусы не противоречат друг другу. Моя задача – продать объект, задача нотариуса – корректно оформить сделку. Это разный бизнес.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Риэлторы «проталкивают» нотариат по понятным причинам: таким образом они делят ответственность с профессионалом, который делает сделку более безопасной. И я не вижу абсолютно никакой конкуренции между нашими профессиями. Например, в США риэлторы занимаются исключительно маркетингом – поиском и продажей объектов недвижимости. И при этом берут гораздо больший, чем мы, процент (4–7% от стоимости объекта) и не жалуются на узость сферы деятельности. Оформлением сделок там занимаются нотариусы и другие специалисты. А в России считают, что риэлтор должен собирать справки, стоять в очередях и т. д. Люди просто не понимают, что основная работа проводится по маркетинговой части. Поэтому клиенты и задают вопрос: за что вы берете такие деньги?

Сергей Староверов, исполнительный директор агентства недвижимости «Алгоритм»:
– Все правильно, нужно снимать с себя оформление сделок, этим должен заниматься нотариус. Процесс отнимает много времени, которое риэлтор может потратить с гораздо большей пользой – найти новых клиентов. Я за то, чтобы отдавать оформление сделок нотариусу. И уверен, что со временем мы к этому придем.

Андрей Тетыш:
– Как риэлтор я высказываюсь за обязательный нотариат. Ведь нотариус в первую очередь устанавливает дееспособность сторон, а значит, снижается риск опротестования сделки в будущем. Кроме того, сделку удостоверяет человек с высшим юридическим образованием и солидным опытом работы. Это также дает дополнительные гарантии безопасности и продавцу, и покупателю недвижимости – качество документов повлияет на всю будущую историю объекта. Единственный допустимый вариант использования простой письменной формы договоров купли-продажи – сделки между близкими родственниками. Но даже им должен помогать кто-то юридически грамотный. А в случае заключения сделки между незнакомыми людьми экономия на нотариусе – вещь довольно странная.

Екатерина Никулина, старший юрист ООО «Юридическая контора Гессена»:
– Я уверена, что у людей должен быть выбор в том, как оформлять сделку с недвижимым имуществом. Это важно и с финансовой стороны, так как многие люди до сих пор не готовы платить ни нотариусу, ни юристу, хотя многих тонкостей законодательства не знают, да и не хотят знать. Но мы в своей практике сталкиваемся также и с тем, что некоторые очень неохотно идут к нотариусам в частности потому, что считают их чуть ли не мошенниками. Положительного образа этой профессии у нас в стране еще нет, поэтому к нотариусам обращаются только в случаях о наследстве.
В результате, даже если новый закон о нотариате будет принят, но в нем не будет содержаться требование обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, на рынке ничего не изменится.

 

О компенсациях

Александр Гиновкер:
– Нотариат необходим еще и потому, что кто-то должен гарантировать безопасность сделки. Риэлторы таких гарантий дать не могут, поскольку мы сегодня не в состоянии проследить всю историю объекта. Поэтому и гарантировать, что в будущем не появятся проблемы с его бывшими владельцами, риэлтор не может. Даже нотариус сегодня не может проследить всю историю объекта и переход прав собственности на него. Кстати, в моей практике было два или три случая, когда нотариус ошибался и по его вине сделка признавалась недействительной, но выплат я от них не видел. В таких случаях я сам возвращал пострадавшей стороне потерянные деньги.

Андрей Тетыш:
– Я не знаю ни одного случая, чтобы суд обязал нотариуса выплатить полную стоимость квартиры. А вот случаев, когда агентства недвижимости выплачивали по суду полную стоимость объекта недвижимости, очень много. По закону риэлторы точно так же отвечают по сделке, как и нотариусы, но, на мой взгляд, отвечают чаще.

Петр Герасименко:
– Не соглашусь с коллегами: большинство нотариусов, если сделка была опротестована по их вине, выплачивают пострадавшим компенсации, причем делают это добровольно. Получить деньги из страховой компании сейчас очень трудно, она будет биться за нотариуса до последнего. Однако обязательное страхование ответственности нотариусов в любом случае сделало рынок более безопасным. Сейчас каждый нотариус застрахован примерно на 2,5 млн руб. Кроме того, обсуждается проект создания некой страховой структуры при Федеральной нотариальной палате. Именно она будет гарантировать сделки. Подобное начинание имело место во Франции в 1990-х годах. После проведенной там реформы нотариат остался частным, но подконтрольным государству, был сформирован страховой фонд. Аналогичная система должна быть создана и в нашей стране. С принятием новой Концепции гражданского законодательства и закона о нотариате представители нашей профессии подпадут под тотальный контроль государства, и многим нотариусам это не нравится. Но зато мы будем гарантированно выплачивать по своим ошибкам. Хотя выплат от нотариуса можно добиться и сейчас, ведь по закону мы отвечаем по сделкам и через страховую компанию, и всем своим имуществом.

 

О налогах

Андрей Васильев:
– Еще одна проблема, которая пока никак не решена, – это балансовая стоимость недвижимости. Все знают, что в большинстве договоров указывается заниженная – фиктивная – стоимость объектов, однако нотариусы их удостоверяют, а ведь, по сути, эти договоры – ничтожны. Возникает вопрос: кому он нужен, такой нотариат?

Александр Гиновкер:
– Безусловно,от балансовой стоимости объекта нужно уходить. В идеале нужно вообще переходить на безналичные расчеты. Однако этому мешает недоверие граждан к нашей банковской системе. Да и платить с продажи недвижимого имущества налог в 13% – это безумие! Поэтому люди и цепляются за балансовую стоимость, а мы все участвуем в уходе от налогов.

Андрей Васильев:
– Еще один недостаток нотариата – постоянное повышение тарифов на услуги! Согласно новому законопроекту тарифы на услуги нотариуса вырастут в десятки, а то и в сотни раз. Но никто не задумывается о том, что карман у людей не бездонный и до бесконечности цены повышать нельзя. Иначе к нотариусу вообще никто ходить не будет.
Петр Герасименко:
– Да, я с вами согласен. До бесконечности повышать тарифы нельзя. Как нотариус я борюсь с этим. Сейчас в Петербурге как раз открыта дискуссия на эту тему. Однако хочу заметить: на бумаге тарифы, и правда, увеличились довольно существенно, но на практике они выросли лишь в полтора-два раза. Например, завещание сегодня «стоит» 500 руб., а будет «стоить» 1 тыс. руб. Но к этой сумме уже не будет ничего прибавляться, никаких пошлин и дополнительных сборов.

 

От редакции

Безусловно, нотариальное удостоверение сделок сделает рынок более цивилизованным, уменьшит число мошенничеств и поможет улучшить качество и скорость обработки документов Росреестром. Однако даже после его принятия нерешенными останутся вопросы оплаты услуг нотариуса, конечной стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи, и возможности сохранить простую письменную форму договоров купли-продажи.


 

Автор: Ольга Мурашко